Grâce à son statut d’autonomie fiscale, La Palma — comme l’ensemble des Canaries — offre une vie quotidienne très avantageuse.
Pas de TVA (IVA) à 20-21 % ici, mais une IGIC (Impôt Général Indirect Canarien) à 7 %. Les résidents étrangers en possession de la « carte verte » bénéficient en plus de ristournes un peu partout : avion, essence, etc. Un repas complet à midi sur la digue face à la mer — caña, verre de vin rouge, entrecôte-frites — tourne autour de 13 €.
Côté immobilier, en revanche, c’est une autre musique. Tout est hors de prix. Le marché est complètement déséquilibré entre l’offre et la demande.
Les raisons structurelles sont les suivantes :
- La superficie totale de l’île ne fait que 700 km², et elle est très « pointue » (le sommet du Roque atteint 2400 m). Il y a donc très peu de grands espaces disponibles.
- La Palma, surnommée « l’Isla Bonita », est entièrement classée Réserve de biosphère par l’UNESCO. Elle abrite des sanctuaires naturels majeurs, dont le Parc National de la Caldera de Taburiente, le Parc Naturel de Las Nieves et la Réserve marine de La Palma. Le gouvernement est donc tenu de préserver cette nature et de freiner l’urbanisme, pour éviter que l’île ne devienne le prochain « Torremolinos » ou « Alicante », couverte d’immeubles.
- Le gouvernement freine également l’immigration et privilégie d’abord les locaux, les Palmeros.
Et puis il y a eu le volcan
En 2021, le Tajogaite est entré en éruption pendant 85 jours. La coulée de lave a recouvert 1200 hectares de terre et englouti 1300 maisons ; plus de 7000 personnes ont dû être évacuées et relogées.
Dans l’urgence, le gouvernement a réquisitionné tout ce qui se louait et se vendait pour reloger les sans-abris. Un village temporaire fait de containers a même été construit.
L’urgence est passée, mais il faut désormais reloger durablement tous ces gens — et ils sont, bien sûr, prioritaires.
Restent donc, pour les autres, deux pistes : acheter un bien (maison ou appartement) ou acheter un terrain à construire.
1. Acheter un bien (maison/appartement)
Autant le dire tout de suite : pour 200 000 €, on ne trouve qu’« une boîte d’allumettes en haut de la montagne, coupée du monde ».
La région la plus prisée est la plaine d’Aridane (El Paso, Los Llanos, Tazacorte, Puerto Naos…). Enfin, « plaine » est un grand mot : Tazacorte est au niveau de la mer, El Paso à 600 mètres d’altitude, et il n’y a pourtant que 10 minutes de route entre les deux. C’est le côté Ouest, climat subtropical, à mi-chemin entre nord et sud — donc proche de tout, donc très prisé. Et forcément, les prix sont indécents.
(note perso) : j’ai personnellement exclu le côté Est à cause de son climat européen continental et de son offre essentiellement en appartements ; je ne peux donc relater que mon vécu, dans le cadre de mes propres critères.
2. Acheter un terrain à bâtir
C’est encore pire. Au problème de fond — peu de terrains disponibles à cause de la topographie et de la coulée de lave — viennent s’ajouter plusieurs verrous.
Plus de 80 % des terrains que j’ai consultés sont réservés aux victimes du volcan (los afectados del volcán). Eux seuls pourront y construire. Pour les autres, on peut acheter le terrain mais ne rien pouvoir y faire.
Beaucoup de terrains sont en zone protégée : zona rústica ou zona agrícola. Même principe : on peut acheter, mais on ne peut rien y faire d’autre que de la culture ou de l’élevage. Surtout pas construire, et a fortiori pas s’y domicilier.
L’absurdité commence pour les terrains de plus de 4000 m². Il est alors possible d’en faire un projet touristique (uso turístico), c’est-à-dire d’y construire des logements d’accueil. On tombe alors sous le coup de la « Ley de la Isla Verde » (la loi de l’île verte).
Mais le projet doit être validé légalement avant l’achat du terrain. S’ensuivent donc des paperasses et des contrôles sans fin par les autorités et les pompiers (bomberos) pour la sécurité. L’activité commerciale est déclarée, et les impôts suivent.
Le comble : bien qu’on puisse construire des logements, le propriétaire ne peut pas y habiter. En pratique, il existe bien sûr une zone grise — le propriétaire pourrait physiquement y loger (qui va contrôler ?), éventuellement dans une « remise » ou une conciergerie d’accueil — mais il ne pourra jamais s’y domicilier (empadronamiento, c’est-à-dire l’inscription au registre municipal). Or, comme je l’écrivais dans cet article, il faut être empadronado pour obtenir la carte verte de résident (formulaire EX-18).
Un facteur invisible : les Allemands
Il y a à La Palma une très grande communauté d’expatriés allemands, en majorité des couples de retraités. À tel point que tout est bilingue ici, espagnol-allemand, jusqu’aux annonces dans les haut-parleurs des supermarchés.
Eux arrivent avec leur pouvoir d’achat. Avant 2002, on aurait écrit « la force de leurs Deutsche Mark ».
Les vendeurs le savent, bien sûr.
Les frais supplémentaires
Tout achat d’une bien immobilier entraîne des dépenses supplémentaires par rapport au prix de vente indiqué, généralement de l’ordre de 10 à 11 %. Ces frais sont généralement les suivants:
- L’impôt sur le transfert de propriété: 6,5 % du prix d’achat
- Les frais d’inscription au registre foncier
- Les frais de notaire (*)
- Les frais des changement de titulaire au cadastre
- Les honoraires de l’agence immobilière, payables par l’acheteur : 3 % (minimum 1 800 euros, IGIC non compris) du prix d’achat réel
Coûts supplémentaires et variations à prendre en compte :
- Les frais d’hypothèque, en cas de financement de l’achat
- Si le vendeur est un promoteur, l’impôt sur les transferts de propriété ne s’applique pas, mais il faut payer 7 % d’IGIC et 1 % de taxe sur les actes juridiques documentés.
(*) En Espagne, contrairement à la Belgique, le notaire ne vérifie pas activement la situation juridique du bien — absence de dettes, d’hypothèques cachées, de litiges sur les limites cadastrales. Il authentifie l’acte, mais pas son contenu. Prendre un avocat indépendant (abogado) est vivement recommandé : c’est lui qui fera le « due diligence » sur le bien avant signature.
Le site pratique
Le site de recherche le plus pratique est : Idealista. C’est un agrégateur qui regroupe les annonces des différentes agences immobilières.
Pour l’instant, je continue de regarder, de comparer, de comprendre. Et de me dire que l’Isla Bonita protège jalousement ses pierres.
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